长租公寓ABS如火如荼，建行与新派公寓发起20亿租房ABS并购基金（附案例解析）
原创声明|本文分析解读部分作者为法询金融专栏作者 李嘉禾、黄潢，资深研究员 颜颖。欢迎个人转发，欢迎个人分享转发，谢绝媒体、公众号和其他网站转载。
一、事件
二、租房ABS产品
三、案例解析：新派公寓权益型房托资产支持专项计划根据中新网3月12日报道，在国内住房租赁市场率先启动金融创新支持政策的建设银行与国内长租公寓领军品牌新派公寓，发起基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币，后期将根据收购需要扩大规模，这将是国内如火如荼的资产证券化领域一只基于成功实践扩张的专业基金。
该基金设立于深圳前海，收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业，资产统一由新派公寓进行产品设计及运营。并购基金将由国内著名的PE投资机构赛富投资基金领衔，新派公寓以及权益投资人组成的专家团队管理。建行作为基金发起人以及50%优先资金的提供者，参与重大项目决策并提供全面的金融创新支持。投资方还包括曾参与新派公寓类REITs劣后投资的凯银投资，渤海证券及渤海汇金，据悉还有多家金融机构及知名开发商也在积极磋商成为首批权益投资人。
自国家大力推动住房租赁市场发展以来，建行就开始积极开拓这片蓝海，早在2017年11月3日，建行深圳市分行就与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。巧合的是，在同一天，据深交所网站11月3日消息显示，新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让，这是全国首单住房租赁类REITs产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品！本次建行与新派合作，可谓是意气相投。
二、租房ABS产品介绍
租房ABS是指以长租公寓等住宅应收租金为底层资产发行的资产证券化产品。严格来说，租房ABS并不能算作一个独立的ABS品种，因为其底层资产与CMBS和REITs一样均是应收租金，所构造的基础资产一般是信托受益权/基金份额，可以说是一种应收账款ABS和REITs的跨界产品。
不过，随着房地产行业“存量时代”的到来，租购并举将成为我国房地产行业未来发展的主基调，租赁住房市场得到了政策和资本的大力追捧，这也使得租房ABS的角色变得尤为特殊。尤其是自2017年10月以来，魔方公寓、新派公寓、保利地产等租房ABS产品的发行成功吸引大众眼球，开创了国内租赁住房类REITs的先河，为当前房地产企业和其他机构开拓租赁住房业务带来了无限可能。
1、市场概况
截至2018年2月28日，市场上的已发行的租赁住房类REITs共有六单：
已发行租房ABS产品一览表
序号 | 产品名称 | 取得无异议函日 | 交易结构 | 发行金额 |
1 | 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 | 2017-1-12 | 信托受益权+专项计划结构 | 3.5亿 |
2 | 中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 | 2017-09-14 | 信托受益权+专项计划结构 | 5.0亿 |
3 | 新派公寓权益型房托资产支持专项计划 | 2017-10-13 | 私募基金类REITs结构 | 2.7亿 |
4 | 中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划 | 2017-10-23 | 私募基金类REITs结构（储架发行） | 50亿 |
5 | 高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划 | 2017-12-26 | 私募基金类REITs结构（储架发行） | 30亿 首期2.5亿 |
6 | 中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划 | 2018-02-02 | 私募基金类REITs结构（储架发行） | 100亿 首期24.18亿 |
数据来源：WIND，截止至2018-2-28，法询金融整理
2、基础资产和交易结构
不同租赁模式对增信措施的要求也有区别。转租型租赁商一般为轻资产或者初创型企业，需要设置较厚的次级档以及外部担保；而自持型租赁商一般为资质较好的房企，其增信要求可以参考REITs产品。总体来说，受政策面扶持，只要住房出租情况较好，租赁商主体资质较弱可能并不会是这类产品备案和发行的主要障碍。
三、案例解析：新派公寓权益型房托资产支持专项计划
来源：新派公寓权益型房托资产支持专项计划发行文件
基础资产方面，新派公寓ABS的标的物业为新派公寓CBD店物业，该物业位于国贸桥东南，于2014年6月开业，共有101套公寓出租，目前出租率98%左右。
由于新派公寓ABS采用了私募基金类REITs结构，也就是将私募基金份额作为ABS的基础资产，再由基金持有物业项目公司的股权和债权。
因此，专项计划的底层资产是标的物业未来的净租金收入，名义基础资产是契约型私募基金项下持有的全部基金份额。
产品结构方面，证券总规模是2.7亿，分为优先/次级两层（优行级1.3亿+次级1.4亿）；优先级按年付息，到期一次还本，期限为3+2，评级AAA级。
在房地产融资受到全方位堵截的当下，租房ABS受益于国家大力发展住房租赁市场和REITs市场萌动等有利因素，有望成为各类型租赁商获取稳定、低成本资金的重要渠道，也有潜力成为下一个受资本追捧的爆款产品！
鉴于此，法询将于【3月31-4月1日】在【上海】开设《REITs、商业地产、长租公寓和供应链融资的案例分析与实战要点专题培训》课程，特邀请长期活跃在资产证券化及房地产市场一线的领军人物和资深专家为广大金融从业人员带来关于REITs、住房租赁、商业物业和供应链融资等方面的深度分享，从标的资产选择、产品结构设计和项目风险控制等多角度为大家解析房地产ABS的新鲜案例和实战要点！
本次课程采用线上微课堂和线下公开课相结合的方式。
线上微课
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本系列课共计28节，覆盖ABS业务概述、政策、技术、信贷ABS、企业ABS、场外ABS六大篇章和PPP资产证券化、地产类ABS两大专题，价值299元。
（获取方式详见文末。）
线下公开课
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主题一：2018年展望：合规风控视角下企业资产证券化政策解读、大类基础监管关注要点及典型案例分析
第一天 上午
一、企业资产证券化产品特性及近期投融资需求趋势分析
1. 基础资产核心要求、类型及特性
2. 国内ABS 交易结构解析及比较
3. 产品的融资端功能及优势探讨
4. 优化企业报表的图示及案例分析
5. 轻资产转型案例-以某集团股份有限公司权益型类REITs 为例
6. 2017 年ABS 投资者类型、各自诉求及变化趋势
7. 二级市场制度安排及流动性分析
二、 2018 年企业资产证券化最新政策解读
1. 国务院及有关部委涉及资产证券化政策解读
2. 主管部门近期出台的资产证券化政策解读
3. 申报文件要求：信息披露文件和主要交易文件
4. 申报及评审流程、绿色通道介绍
5. 基础资产负面清单及监管问答解读
6. 资产支持证券项目关注点
三、2018 年资产证券化大类基础资产展望及创新模式分析
1. 2017 年整体市场情况分析
2. 2017 年度“首单”产品点评
3. 2018 年大类基础资产投融资需求展望
（1）PPP 项目资产证券化
（2）商业地产及其他地产类资产证券化
（3）供应链金融资产证券化
（4）消费金融和小额贷款
（5）银行等金融机构发起的债权
（6）融资租赁债权
（7）基础设施收费收益权
（8）一般经营性收入类资产
4. 资产证券化项目评审思路及关注要点分析
四、 大类基础资产关注要点及典型案例介绍
1. PPP 项目资产
（1） 主要模式及关注要点
（2） 使用者付费PPP 项目资产证券化案例（发改委）
（3） 政府付费PPP 项目资产证券化案例（发改委和财政部）
2. 供应链金融资产案例分析
（1） 应收账款债权（交易结构、证券结构、模式分析）
（2） 核心供应链企业应付账款
（3） 保理应收账款
（4） 房地产购房尾款债权
（5） 物业费资产证券化
3. 租赁债权案例分析
（1）一般租赁债权
（2）汽车租赁债权
4. 不动产相关资产案例分析
（1） 类REITs 与CMBS 的关注要点及比较分析
（2） 股权类REITs 案例分析
（3） CMBS 案例分析
5. 金融债权案例分析
（1）票据收益权
（2）银行金融债权
6. 绿色资产证券化
（1） 概念解析及融资优势
（2） 发行条件
（3） 案例介绍
7. 基础设施收费收益权案例分析
8. 保障房项目资产案例分析
主题二：“租购并举制度下”商业地产及租赁住房债券融资及资产证券化政策解读、大类基础资产关注要点、创新模式及典型案例培训
第一天 下午
一、资产证券化产品特性及投融资需求分析
1. 企业资产证券化核心概念和产品特性
2. 商业地产资产证券化融资端需求分析
3. 商业地产投资者的投资ABS的需求分析
二、商业地产资产证券化最新政策解读
1. 2017年企业资产证券化发行情况剖析
2. 商业地产资产证券化业务监管规则要点（包括公募REITs）
3. 商业地产资产支持证券业务申报文件要求及流程
4. 基础资产负面清单及监管问答解读
5. 商业地产资产证券化最新政策解读
三、商业地产证券化基础资产展望及创新模式分析
1. 大类基础资产的机遇与挑战展望
2. 创新模式及交易结构分析
四、商业地产资产证券化业务关注要点及典型案例分析
1. 类REITs原理介绍
2. 债权型及权益型类REITs比较分析
3. 权益性类REITs关注要点及典型案例分析（2-3个最新案例）
4. 债权型类REITs关注要点及典型案例分析（2-3个最新案例）
5. 租赁住房租金收益资产证券化关注要点及典型案例分析（2-3个最新案例）
6. 租赁住房类REITs关注要点及典型案例分析
五、商业地产及租赁住房债券融资关注要点及典型案例分析
1. 商业地产及租赁住房债券融资监管规则要点
2. 商业地产债券融资关注要点及典型案例分析
3. 租赁住房项目债券融资关注要点及典型案例分析
主题三：商业不动产证券化与REITs：不动产投融资创新展望
第二天 上午
一、不动产投融资环境分析
1、资金融通是不动产行业的生命线
2、内地不动产融资现状分析
3、资产证券化和REITS的政策优势
二、不动产投资信托基金（REITs）与资产证券化
1、REITs和资产证券化介绍
2、资产证券化的基础资产
3、不动产资产证券化
4、类REITs的发展历程
5、CMBS的发展历程
6、类REITs和CMBS的交易架构
三、类REITs成功案例介绍
1、案例分析：光控安石-大融城资产支持专项计划
2、案例分析：高和红星家居广场资产支持专项计划
3、案例分析：中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划
4、案例分析：新派公寓权益型房托资产支持专项计划
5、案例分析：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（非REITs）
6、其他已证券化的部分商业物业
四、从类REITs走向公募REITs
1、类REITs和国际REITs的差异
2、公募REITs模式设想
主题四：详解商业地产相关ABS及类REITs产品设计与发行实务
第二天 下午
一、商业地产市场概况、政策解读及趋势研判
1、行业数据、市场现状及痛点
2、政策红利、消费升级
二、国内商业地产运营模式分析
1、参与主体分类：轻资产中介类、公寓类、酒店类、办公类、零售类、地产公司类、运营及盈利模式解析
三、存量商业地产改造运营实战经验
1、以轻资产为的投资逻辑及匡算
2、存量物业改造成的流程和要点
3、金融机构合作空间
四、商业地产未来破局与创新
讲师介绍
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讲师 A
某证券交易所固定收益业务权威专家，具有丰富的资产证券化业务及公司债券审核经验。
讲师B
某证券资产管理有限公司高管、国际金融地产联盟常务理事
主管资产证券化、REITs及资本市场业务。曾任职摩根士丹利华鑫证券、中信证券、中国农业银行，长期从事资产证券化、结构化投融资与资管业务。成功完成了十余单交易所与银行间ABS与类REITs产品，覆盖了商业地产、应收帐款、贷款与消费金融、租赁与基础设施等资产，包括国内首单公寓类ABS---魔方公寓信托受益权资产支持专项计划以及首单公寓类REITs---新派公寓权益型房托资产支持专项计划。
讲师C
某地产公司旗下资产管理公司总经理 国际金融地产联盟常务理事
报名方式
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培训时间：3月31-4月01日（上海）
4月21-4月22日（北京）
培训价格：3800/人（含课程材料与午餐）
联合主办方：
上海法询金融信息服务有限公司
国际金融地产联盟（IFFRE）
中国首个聚焦地产及地产金融领域，推动接轨国际标准的联盟。联盟本着专注、专业、创新、 诚信、共赢的精神，整合国内外商业地产行业顶尖资源，集合各大国际权威专业协会成为中国金融地产标准化的领航者。联盟会员构成以从事商业与地产业务的金融人士和从事投资与管理业务的地产人士两大人群为主，旨在推动中国金融商业地产接轨国际与专业标准，汇聚中国金融地产全产业链中坚力量，打造金融与地产融合的国际化平台，最终成为全球金融地产交流对话的中国舞台。
报名联系人：颜经理 136-7181-6814（同微信）
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